Comprare o vendere un immobile è un percorso fatto di passaggi tecnici e documentali che si svolgono in un ordine preciso. Conoscerli in anticipo aiuta a capire quali verifiche sono necessarie e in quale fase intervengono le diverse figure professionali coinvolte.
La fase preliminare
Per chi vende, il primo passaggio è la raccolta della documentazione dell’immobile: visura e planimetria catastale, titolo di provenienza, atto di provenienza, attestato di prestazione energetica, verifica della conformità urbanistica e catastale e, per gli immobili in condominio, il regolamento e la situazione delle spese. La valutazione del prezzo di richiesta si basa sui dati delle compravendite recenti nella stessa zona, sullo stato di manutenzione, sulla classe energetica e sull’esposizione. Per chi acquista, la fase iniziale riguarda la definizione del budget complessivo, che comprende imposte, onorari notarili ed eventuali costi di ristrutturazione, oltre all’importo del mutuo eventualmente richiesto.
Dalla proposta al rogito
La trattativa si formalizza con la proposta di acquisto, che vincola chi la sottoscrive per il periodo indicato. All’accettazione segue in genere il contratto preliminare, o compromesso, nel quale si fissano prezzo, termini di pagamento, data del rogito e condizioni sospensive, prima fra tutte l’ottenimento del finanziamento. La registrazione del preliminare e la sua eventuale trascrizione tutelano l’acquirente nel periodo che precede l’atto. Il rogito notarile trasferisce la proprietà: il notaio verifica la titolarità, l’assenza di ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli e la corrispondenza fra stato di fatto e dati catastali.
Il ruolo dell’agenzia
L’agente immobiliare iscritto nel registro delle imprese svolge attività di mediazione: predispone la documentazione, organizza le visite, riferisce alle parti le informazioni rilevanti sullo stato dell’immobile e segue la formazione degli accordi fino all’atto. Nel mercato locale, dove le ricerche vengono impostate con formule come Casa Foligno, il riferimento a una zona specifica aiuta a confrontare immobili omogenei per tipologia, metratura e contesto. La verifica documentale resta comunque il passaggio che determina la sicurezza dell’operazione.